[新闻和阿尔法峰会]管理朋友:明年,一线城市的房价压力将越来越大,人们担心核心资产泡沫。
2019-08-30

    在12月15日由中欧国际商学院主办的“阿尔法峰会”上,金融学院院长兼首席经济学家关庆佑表示,房地产总规模扩张的黄金时代已经过去,未来是结构分化、结构性机遇的银色时代。

    在谈到中国房地产的现状时,关庆友说,房地产市场非常低迷,房地产开发商受到伤害,整个行业非常悲观。现在两个群体都比较焦虑,一个群体是开发商,整个行业都很悲哀,融资困难,房子不能卖;另一个群体实际上是刚好需要和改善购房需求的群体。

    他认为,房地产市场可能经历相当大的变化:从总量扩张到结构分化,总量扩张的特征逐渐让位于结构分化。

    关青有表示,房地产行业可能会出现香港持股现象。香港的10%只股票占市值和交易量的70%。腾讯几乎每7元交易就有1美元。它的总公司占了太多。在房价指数上有许多不同的迹象。通过比较北京与其他城市的房价,可以发现不同城市的房价走势有很大差异。

    在需求方面,经过多年的连续监管,尤其是2016年以来,投机性需求确实大幅减少。但与此同时,刚性的实际需求仍然存在,甚至许多中产阶级的改善需求也是刚性的需求。

    他还认为,住房监管的主要基调不会有太大变化,但已经出现了两个松动:一个是需求侧抵押贷款松动,另一个是供给侧抵押贷款松动,房地产融资缓慢松动,这两种松动实际上已经出现。中国的房价有多高?就绝对房价(实际使用面积)而言,上海、北京和深圳在世界20个核心城市的价格中仅次于香港。从相对房价的角度来看,我们的数据并不低,而且在前面。当然,这并不意味着中国的房价一定是一个巨大的泡沫,而是一个静态的泡沫。

    从短期来看,关庆友认为房地产企业仍然处于供需两端的巨大压力之下。从供给方面看,由于融资成本高,融资困难,房地产企业已经开始不买地了。从需求方面可以看出,在购买限制之后,特别是大城市周边,房价的下降幅度相对较大,如北京、盐角,这是非常大的下降,但是中心城市的房价波动不是很大。因此,概括地说,我们认为,像过去20年那样的集料或极高边坡扩张时期可能已经结束。未来的房地产开发可能是一个相对向上的斜坡,但趋势相对温和。

    展望2019年:明年,一线城市的房地产业确实面临越来越大的压力。中国的城市化水平还在不断演变。中国对住房和住房改善的需求仍然很旺盛,因此预期北京和上海等大城市的房价会急剧下跌是不现实的。同时,我们可以看到,三四线城市的房价泡沫可能与一线城市更加不同,三四线城市可能消费2015年上升后出现的泡沫。一般来说,房地产不太可能崩溃。我也希望大家能够以更客观的态度看待这个行业,并希望你们在房地产投资领域能有好的回报。

    关庆友表示,更令人担忧的问题是核心资产的泡沫:我们知道,经济底部尚未到来。今年,我们预计经济增长率在6.6%左右。现在我们很乐观,我们预计明年,特别是今年上半年,将占6.3%或6.4%左右。资本略有松动,如住房抵押贷款和房地产企业融资。与此同时,金融监管也在放松,包括对资本经营行业的监管、设立金融子公司等,也就是说,整个资本目的实际上正在变得更加宽松。从资产管理的角度来看,就是说,新一轮的资产短缺,这反映在股票市场一定是那些质量好的白马股票,重新寻找蓝筹股,因为它是最安全的,就像发生在2017年下半年一样。一级市场独角兽将出现泡沫,大城市核心城市的房价压力也会出现在房地产市场。在资产下行的过程中,核心资产侧将出现新一轮的泡沫。这是我明年担心的问题。

    财政学院院长兼首席经济学家关庆友的讲话全文如下。这篇课文是华尔街当场用速记法汇编的。演讲者本人没有证实这一点。

    谢谢您。今天我们有一天的会议。我相信你工作很努力。

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